2005年10月公布的"胡润百富榜"中冲出来一匹黑马，上海家饰佳集团董事长王张兴。虽然家饰佳主营的连锁建材商场在上海同行业中只能算中等偏上规模，但是家饰佳在上海之外的房地产总投资达100亿元，其中，商业地产成了家饰佳迅速积累财富的投资板块。
同样在"胡润百富榜"前10位富豪中，鹏润投资集团黄光裕、世茂集团的许荣茂及中信泰富集团荣智健在其投资的产业中商业地产份额越来越大。其中，黄光裕曾明确表示，其今后的房地产开发将以商业地产为主；世茂集团在其几个重点城市的投资比例中，商业地产的比重也越来越大。
以上海为例，世茂国际广场、世茂佘山国际会议中心和世茂北外滩酒店，都将于2006年全面竣工并投入运营。此外，世茂集团还有3家五星级酒店正在前期运作中，而北外滩的写字楼项目也正逐步浮出水面。

商业地产成为2005年百富榜的一大亮点。
而作为房地产行业下游的建筑设计市场，商业建筑设计市场在这之前，早已经成为大大小小建筑设计事务所的关注点。包括公共建筑和规划领域的设计市场，也都成为众人争相抢占的市场领域。
在此次的专题采访中，决定抢占商业地产设计、公建设计和城市规划三方面市场领域的建筑设计公司，占到了绝大多数。
这与2005年的调查反馈可谓是大相径庭。在上一届的调查中，所有的被访对象不约而同的都热衷于谈住宅设计市场的悲喜离合，而对于公建、景观、规划和室内设计，谈之者甚少。
短短一年的时间，风向180度大转弯。
"目前公司业务80%左右是公共建筑，20%是住宅。" 这是九城都市建筑设计公司去年的业务比例。
"住宅项目一般占到我们全年设计收入的30%多一点，这方面大约下降了500万设计费的份额。"浙江省建筑设计研究院的切身体会是，"去年不仅仅是应对住宅项目，在不放弃住宅项目的同时，我们开始重点抓公共建筑项目。"该院这一年的业务情况具体是：公建项目较之去年增长58%、住宅项目下降39%、而城市规划项目的增长甚至达到133%。
而对于本身就惯于操刀商业项目的事务所来说，例如日本MAO一级建筑师事务所，总经理毛厚德的回应是："公司将越来越强调和拓展商业项目领域自身的优势。"
李祖原建筑师事务所大陆地区总经理王声翔，还向记者提供了这么一个有趣的数字："因为我们在全国的网站天天都在搜寻公开招标，包括国际比标。今年半年期间，（关于住宅的招标）降低了很多，大概降低了60%以上。"

"我们很喜欢做办公楼"--有公司对当下的市场变化表现积极。
上海海波建筑设计有限公司，就是新近对商业办公楼项目好感倍增的事务所之一。公司合伙人陈立波表示："Shopping-mall、商业街是海波去年大量增长的业务，这种纯商业的项目海波以前不大做的。
但是去年在商业、办公楼项目上，海波取得了比较好的进展，另外还开拓了更多的规划项目，住宅方面跟以前一样。在上海地区，我们更多的是刻意去参加公建的招投标，或邀请招标。我们很喜欢做办公楼。"

还有事务所新近专门成立了相应的设计部门。中建国际（深圳）设计顾问有限公司最近成立了医疗事业部；上海三益建筑设计事务所，在上个月成立了商业事业部。
三益建筑设计事务所院长高栋具体解释说："商业建筑这块业务量是今年做的最多的，商业建筑的项目上海占60%。我们主要做三类：一类是大型Shopping Mall, 第二类是综合型的商业建筑，再一类是大型连锁超市。"

这一年规划项目也给许多建筑设计事务所带来了惊喜。
通常以平方公里来计量的城市规划项目，其体量是一个单体建筑或者一个的住宅区无法匹敌的。
上海大瀚·瀚联联合机构，去年在商业建筑领域业务的增长是674%，相当惊人。然而公司总经理应臻透露他们更关注规划项目。该公司已经在上海申请到丙级资质，今年计划继续申请乙级。应臻解释说："公司今年的一个持续增长，就是因为我们规划这块的设计储备比较大。一个规划项目，可以带来地块上更多的建筑项目。"
上海江南建筑设计院有限公司今年规划项目的增长是去年的1250%。
另一家设计公司，上海三益建筑设计事务所也在去年拿到了规划资质。院长高栋表示："规划这块有很大的市场我们必须要去做，这是主线。"

改变，没有选择
从2005年房地产宏观调控开始，再到2006年的国六条，有的建筑设计公司切实感到了宏观调控带来的直接影响；有的还只是心理上感受到压力。
"收款变难了，接单子也比较难了，设计的周期也变长了。"这是安道国际首席代表曹宇英的直观感受。
"很多开发商脚步放慢，许多项目都搁下来了。" 天华建筑设计有限公司总建筑师黄向明也向记者坦言。
这种压力，无论是反映在实际层面还是心理层面，都已经直接影响到了这些建筑师事务所总舵手们的决策。
对于在过去几年以住宅业务为主的设计公司，他们当然懂得不能把鸡蛋放在一个篮子里的道理。开辟商业建筑、公共建筑、规划等新的业务板块，以平衡公司的运作风险，成为所有设计事务所不得不做的功课。
"加强商业及办公类建筑的市场开拓，并且把业务范围由长三角地区，扩展到其它受调控影响较小区域的大中型城市。"这是UA国际建筑设计有限公司的应对策略。
在今年分类业务增长排名中，86%的建筑设计企业住宅业务量下降，而公建和商业项目业务大幅上升。
然而不是说转型就能马上转型的，特别是对于惯性巨大的大型设计企业。一些多年以住宅项目为主的设计公司，难以立即转换方向。
"作为做住宅项目比较多的公司，在2005国家宏观调空政策下，大家都有一种危机感。应该认识到这个市场是有变化的。" 天华建筑设计有限公司这一年的项目情况是，公建营业收入下降10%，而住宅项目收入上升43.33%。
对于一些登陆中国的境外设计企业，他们对这一市场变化有更大的适应性。
在过去几年里，法国AS建筑事务所明显感受到中国整体建筑市场的不平衡，"在城市里，到处是住宅，所有的人都集中在这里，造成了城市里高密度的不平衡状态。我们期望这种情势可以有所好转，有更多文化性的或是工业性的项目出现，而不仅仅是单一的房地产市场。"
目前商业和公共建筑市场的兴盛，将会使他们更加如鱼得水："公司设计项目的多样性，使我们可以免受房地产市场缓步的调控。尤其，我们的建筑优势更侧重于公共建筑和规划。"

目标，不再扩张
"如果业务量下降，也是一个机会。这些年一直都太忙了，没有时间沉淀，这个时候可以做一些真正的精品……"
"与国外的市场相比我觉得我们现在出来的东西太多了，出不了精品，所以我们现在还必须要练内功……"
"我深刻的感到，我们比国际上一流的公司和一流设计师还有很多差距，假如我现在还在追求量，那这个差距会越来越大。或者这个差距是没法接近的，所以我想静下来做一些好东西……"
"中国的住宅市场还有20-50年的发展时间，这点我同意，但是速度会放慢，质量会提高……"
类似的声音在我们对各建筑事务所的走访中不断出现。
一个改变、发展、或者突破的自主意识和环境契机，伴随这一年的市场转变，正在显现。用李祖原事务所大陆地区总经理王声翔的话说就是"中国的建筑自己在往专业的深度开始发展"。
经过近几年大量住宅项目的磨练，许多建筑设计事务所意识到公司已经基本完成了，不管是资本上、还是人员团队培养上的一个原始积累。
"以前我们做的作品可能是70、80分的阶段，我们下一步要向90分、95分方向发展。那么我们必须花更大的精力，而不需要更大的量。"
九城都市建筑设计有限公司董事长、总建筑师张应鹏目前正在考虑的，是怎样"集中精力去做一些应该做的事情"。
经过4年的发展，九城都市完成了原始的积累，"资金不愁了，我们的市场也有一定的份额了，现在不需要去迎合什么了。
前期为了资金的积累我可能会做一些打折的项目，现在可以跟他们说不--集中精力去做一些应该做的事情。原先可以做10个项目，我现在只做5个项目。我用双倍的时间和精力去做。所以，下面我们的目标是不再扩张。"

甜点
对于一个饥肠辘辘的人，一大海碗的"珍珠翡翠白玉汤"，就可以权作赖以生存的口粮。可是一旦积累了一些购买力，他们为什么不去尝试味道更好的甜点？
"如果同时有公建、商铺、住宅项目一起让我们选，我们会选择公建和商铺。"北京东方华太建筑工程公司总经理徐建伟选择的无疑是一块"甜点"。
大多数设计公司在过去一年，似乎已经开始尝到做精品的"甜头"。在我们本次排行榜调查中，大部分公司认为自己在2005-2006年度，设计费有所攀升。
"现在房地产行业也在走向成熟，对他的原始积累也完成了，因此他也希望有好的作品。所以我们现在的设计费也是大幅度提高的……"九城都市建筑设计有限公司董事长、总建筑师张应鹏这样体会。
"公司近年来在设计质量上自身的要求越来越高，内部质量控制标准也越来越细，相应技术成本增加，因此设计费也较之相应提高一些……"UA国际建筑设计有限公司中国区总裁施泽凇也肯定地告诉记者。
杭州禾泽都林建筑景观设计有限公司董事长宋建良认为当前建筑设计费的普遍提高，预示着一个好的发展趋势："设计费在提高，说明设计对城市建设和房地产业的影响，在逐步的加大。"
但是也有唱反调的。我们也遇到了不吃"甜点"的设计公司。
"设计费没有提高，反而随着项目面积的扩大，单价有所下降。比如以前2万平方米，现在20万平方米，单价肯定有所下降。另外各地区经济发展不平衡，这是公司本身选择项目的结果。比如我们选择云南，收费标准肯定要比一线城市要低……" 美国威尔考特建筑事务所中国区总裁卢成志放弃"甜点"，似乎是为了筹备更大的"蛋糕"。

"蛋糕"难啃
中国内地的建筑设计市场，是太巨大的一块"蛋糕"。
大多数的建筑设计公司的业务发展，都是两个目标--或者是业务类型多元化，或者就是开辟外地市场。在开辟外地市场这个问题上，不同的公司有不同的遭遇和感受，采取的对策也各有不同。
"开辟外地市场，真正的工作是在2004年开始，到05年基本就成型。
我仔细了解一下行业做外地市场的方式，了解下来给我一个非常惊讶的结论。在外地开分所或办事处都是极其失败的，几乎没有一个成功的。"上海三益建筑设计事务所院长高栋对这个问题有自己的理解：
"我也在想为什么会造成这样的结果？可能有几方面原因。
一个是即便你在这个城市有了很好的平台，到了外地一样会受人力资源等各方面的影响，很难把现有好的设计人员整体外调，这样就会有个落差。
第二个，是对市场来讲。公司在当地设立一个分所，别人会等同于当地的设计院，包括设计费等等都会类同，很容易降低自己的生存能力。关键还有个掌舵人，要派外地总要有个掌舵人，这种管理型的人才比较缺乏，所以往往做外地市场不是很好。所以像我们这样一个小公司，人力资源不是太足，我们就不做这样吃力不讨好的事情了。"
"开发别的城市的市场没那么简单，因为里面有很深的人脉关系，要花很多时间去适应这个市场。" 天华建筑设计有限公司总建筑师黄向明，对此深有体会，"天华在北京方面的分公司已经开了2年多了。当时我们想的比较简单，觉得设计是个技术问题，但是实际不是这么一回事。
首先进入市场的方式都不一样，其次是当地的地域特点，与当地的融合。所以在上海和在北京操作起来是不一样的，成本也不一样。
我个人认为技术是可以被复制的，但是人文环境是没办法复制的。所以说很多公司在外地有分公司或者办事处，但是这种分公司跟总公司的影响力差距都很大。甚至都不能提供一样的服务。业主也很清晰的认识到这个，它不象麦当劳，几乎全世界的麦当劳都是一样的。"
北京东方华太公司有一半市场在北京之外，但是它们大多是"自己找上门来的业务"："公司有一半的市场在北京之外，比如湖南、西宁、兰州还有南京等地。但是主动开发市场的情况不多，通常是别人看到我们的作品之后找到我们。一些当地的业主设计费比较低，很难做下来。"

一将难求
di2005年民用建筑市场调查设置了这样一个问题：什么是建筑设计公司的财产？得到了惊人一致的答案。几乎所有的公司都认为建筑设计公司的财产是人。
人才的紧缺，目前在各个行业，都是一个普遍的问题，特别是对于起步不久的中国商业建筑市场。类似前文三益设计事务所院长高栋所说的掌舵人，一将难求，直接导致公司人力成本的迅速攀升。
李祖原建筑师事务所大陆地区总经理王声翔认为："国内的人力成本今年应该是只有高，不会低，越来越高。因为这个是专业公司应该的基本走向。对我们来讲，我们也在朝这个方向来做，因为我们希望好的团队能够持续的保留，这是必胜之道，没有第二选择。"
而更多企业负责人对"人才"的心情是复杂的。
美国威尔考特建筑事务所中国区总裁卢成志："我们的人力成本一直很高，大约占收入的40%。我们这几年品牌建设比较好，流动率不高。
从经营角度讲，只进不出并不好。所以我们每年有5-10%的淘汰率。好的招进来，不适合的就末尾淘汰。这是痛苦的事情，但是对年轻人来说是件好事情。对公司、对其他员工也是一件好事情。"
"人力成本是上升的。我的感觉这是一个不健康的状态"，中建国际总经理单增亮认为，"建筑设计师的确做得很辛苦，在收入方面应当有所回报。但是由于大型项目的主创人员紧缺，这种人才的薪酬不能反映市场价，几乎与同级别的国外设计师相差无几。
尽管美元对人民币的汇率为8，如果考虑到人民币被低估的因素，那么国内的高层建筑师的收入甚至要高出国外的设计师。"

外国事务所本地生存
有国内高层建筑师的收入甚至高出国外设计师，那么在国内的外国建筑师事务所，景况如何？
2006年，对国内勘察设计行业的保护期将到期，从概念上说，国内和境外勘察设计行业的准入门槛将拉平。相对于其它受保护行业，勘察设计行业是对外开放最彻底也是国际化色彩最浓的。
根据现行规定，境外设计单位在中国做方案设计并不受限制，但在后续的扩充设计和施工图设计方面，必须与有甲级资质的国内企业合作。而WTO承诺兑现以后，他们将享受"国民待遇"，可以自立门户，与国内设计院所平等竞争。
"这几年我们的主要任务是把公司品牌做起来。"美国威尔考特建筑事务所中国区总裁卢成志并不着急，"我们不会以某一个项目来评定我们的发展，我们关注的是团队的真正发展。我们运气比较好。比如中美关系没有变坏，政府没有禁止美国事务所进入国内，我的员工没有出意外，我们的发展比较平稳。我认为个人能力的作用是有限的，在市场大的浪潮向上的时候，你不摔跤就能慢慢跟上这个发展。"
UA国际建筑设计有限公司中国区总裁施泽凇则非常享受"国民待遇"带来的便利："以往项目大多只做到方案阶段，再由境内的施工图单位深化完成，但往往项目建成的效果差强人意。一方面是因为施工图单位对方案原意理解不够，另一方面原因是业主对项目施工过程的控制力不强。
去年公司在项目的经营上做了比较大的调整，承接的业务尽量做到施工阶段，至少扩初完成。并在后期的项目服务阶段加大力度，配合业主对项目的材料选择，节点局部控制，做到忠实地反映方案。"
另一方面，保护期的结束似乎让市场进入了一个公平竞争的状态。北京清华安地建筑设计公司总经理黄靖的体会是："2005年开始，本土建筑师的队伍开始壮大，外国建筑师不再是一枝独秀。我们也在多个竞赛项目中战胜境外事务所，可以看出我们的客户日趋理性，不再盲从。"

中国事务所海外发展
前两年的中国建筑界充斥着一种民族情节，事情的起因无非就是当时的大型公建项目几乎无一例外的被外国建筑师拿走。
然而在过去的一年当中，有三个中国建筑师的名字引起了华人甚至世界建筑界的极大关注：
马岩松--2006年3月28日晚马岩松带领的建筑事务所MAD赢得当地一栋50层高的地标性公寓楼设计权。他本人向记者强调，"这将是中国建筑师首次通过国际公开竞赛赢得设计权，标志着新一代的中国建筑师已经开始了创意中国的时代。"
张永和--据《世界日报》2005年4月6日报道，49岁的北京大学建筑学研究中心主任张永和，将出任美国麻省理工学院(MIT)建筑系主任，成为首位执掌美国建筑研究重镇的华裔学者。
马清运--2006年6月5日，在上海青浦"创新与责任"论坛上，相关人员吐露，马达斯班的创始人即将走"马"上任美国南加州大学建筑系系主任。
从1997年建筑设计市场回暖开始到今年，10年的时间，无论是建筑设计公司还是建筑设计师都经历了一个迅速成长的过程。
2005年瀚联机构竞标俄罗斯圣彼得堡大型综合项目成功。上海大瀚·瀚联联合机构总经理应臻，谈到了在国外参与项目合作的体会："俄罗斯的团队对我们的设计评价也是很高的，最近我们公司很大一批人员都在忙这个项目。"同时他非常谨慎的表示："对于'俄罗斯'这个项目我们比较低调，担心会影响到多方的合作，所以在目前的情况下不是很方便透露。"
中建的纽约事务所2005年底也正式成立，目前有10个人左右。
中建国际总经理单增亮简单介绍了公司纽约事务所的情况："我们在帝国大厦租了一间不大的办公室，基本上纽约事务所还是一个窗口的作用，开辟市场方面还没有起步。纽约方面的设计师和这边的设计师，采用协同设计的合作方式开展工作。
去年中建做了卡尔塔的一个200多米高层项目，是当地的外交部大楼，属于国家级的重点项目。这个建筑的设计是法国让·努维尔事务所做的，中建完成结构设计部分。
由于原设计存在很多问题，有的甚至是安全方面的问题，中建最后的解决方案得到了特别的认可，尤其在结构和机电方面。这也在另一方面说明了，中国在钢筋混凝土方面的技术在世界上也占有一席之地。
这个项目之后我们公司也受中东方面的邀请，一些其它的项目也在进行。同时，法国让·努维尔事务所也邀请我们公司的结构高手合作他们在纽约的项目。"
国内事务所在国外项目中的成长是显见的。重庆市设计院在海外的业务也经历了多年的发展，之前大多是援外项目，而且只是按照国内设计标准和规范开展。
近年来，他们开始更多更全面的参与市场竞争，按市场化规则打入国外市场。目前，他们也已经在国外取得了多个项目。